موسسه حقوقی و داوری عدل پویان زرین قبول انواع پرونده های حقوقی و داوری
سرقفلی در عرف ایران
در عرف فعلی ایران، سـرقفلی بـر دو نـوع است: یکی، حقی است که بازرگان یا پیشه‌ور و صنعتگر در ازای کار و زحـمتی کـه در جلب مشتریان و شهرت و موقعیت مؤسسه و مغازه خود متحمل گردیده، به دست آورده است و آن را مال و دارایی خود مـی‌داند و مـورد مـعامله قرار می‌دهد. دیگری، حقی است که هر مالک مستغلات و صاحب ساختمان جـدید در مـوقع اجـاره دادن به تاجر یا مغازه‌دار یا صنعتگر و صاحبان مشاغل آزاد علاوه بر مال الاجاره، مبلغی بـه عـنوان سـرقفلی از مستأجر می‌گیرد.
منشأ پیدایش این حق به ویـژگی‌های مـلک مورد اجاره برمی‌گردد. دسترسی داشتن به خیابان اصلی، در نبش بودن ملک، قرار داشـتن مـغازه در طـبقه هم‌کف و نزدیک به ورودی پاساژ، زیاد بودن طول ملک (در عرف: طولانی بودن بَر مـلک)، داشـتن انبار مناسب، داشتن محل مناسب برای ساخت ویترین و مانند آن، اوصافی هستند که سـبب مـی‌شود هـر ملک نسبت به ملک دیگر دارای امتیازاتی باشد و مالک می‌تواند در ازای این امتیازات، مبلغی را از مستأجر دریافت کـند.
ایـن حق مالک که می‌تواند در ازای واگذاری آن به مستأجر، مبلغی را از وی مطالبه کند، حق سـرقفلی نـامیده مـی‌شود. با استقرا در موارد جریان سرقفلی روشن می‌شود که عوامل به وجود آورنده سرقفلی به دو دسـته عـوامل مـادی و غیر مادی تقسیم می‌شود: عناصر مادی عبارت است از کالاهای تجارتی، مواد اولیـه، ابـزار کار در صنعت، قفسه‌بندی و تزیینات داخلی، اثاثیه و وسایل کار و تجارت و همه اشیایی که برای بهره‌برداری و به کـار انـداختن سرمایه لازم است. عناصر غیر مادی نیز عبارت است از موقعیت مشتری‌گیری (مـانند نـزدیکی به میدان عمومی یا خیابان‌های اصلی)، عـلامت تـجاری و نـام تجاری، گواهی‌نامه اختراع ترسیمات و مدل‌ها، طول مـدت اجـاره و حسن شهرت مستأجر.
روند قانونی حق سرقفلی
شـورای نـگهبان در نظریه‌ای که در سال۱۳۶۳ مقرر داشت: «حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در مـاده ۱۹ قـانون روابـط موجر و مستأجر عنوان شرعی ندارد و اگر مقصود، سرقفلی باشد، طبق تحریرالوسیله عمل شود.» در سـال ۱۳۶۵ در قـانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مقرر شد از تاریخ تصویب ایـن قـانون، هـمه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش‌پرداخت به اجاره واگذار مـی‌شود، در رأس انـقضای اجاره، مستأجر موظف به تخلیه آن است مگر آنکه مدت اجاره با تـوافق طـرفین تمدید شود.
مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال ۱۳۶۹ در نظریه‌ای، ملاک عمل در مورد حق کسب و پیشه را قـانون روابـط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ اعلام و ماده واحده الحاقیه به آن را نیز همچنان معتبر دانـست. اداره حـقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره ۹۲/۳۱۳/۷۲ به تاریخ ۱۹/۴/۱۳۷۲ حـق سـرقفلی و حـق کسب و پیشه را متحد دانست و این نظریه مـجمع بـه حق سرقفلی نیز سرایت کرد. در سال ۱۳۷۶ با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر، ضـوابط و شـرایط جدیدی برای سرقفلی تعیین شـد.
هـیئت عمومی دیـوان عـالی کـشور در سال ۱۳۷۶ در رأی وحدت رویه‌ای مقرر داشت: «مـستنبط از مـاده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵ این است که قـانون مـزبور ناظر به عقود اجاره‌ای است کـه بعد از تصویب آن قانون و ابـتدائاً مـنعقد می‌شوند و شامل اماکن تجاری کـه سـابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق داشته‌اند، نمی‌شود.» ماده واحده قانون اجـازه واگـذاری امتیاز سرقفلی و مشارکت غرفه‌ها و فـروشگاه‌های پایـانه‌های عـمومی بار و مسافر و مـجتمع‌های خـدمات رفاهی بین راهی مـصوب ۱۳۷۷ نـیز به سازمان حمل و نقل و پایانه‌های کشور اجازه داده است تا امتیاز سرقفلی غرفه‌ها و فروشگاه‌های پایـانه‌ها و مـجتمع‌های خدمات رفاهی بین راهی و نیز پارکـ‌ها را قـبل از شروع بـه احـداث یـا تکمیل آنها به مـتقاضیان بهره‌برداری یا احداث واگذار کند.
توافق در خصوص سرقفلی
توافق بر سرقفلی به چند طریق امکان پذیر است:
در هنگام قرارداد مستاجر با توافق مالک یک مبلغ مشخصی را به عنوان سرقفلی در اختیار مالک قرار می‌دهد که در عرف به آن خرید سرقفلی هم گفته می‌شود.
با این کار مالک مغازه بر اساس قانون ملزم است تا در هنگام تخلیه، سرقفلی را به قیمت روز محاسبه نماید و به مستاجر بپردازد.
پس باید به چند نکته توجه کرد:
اول آنکه قرارداد شما باید قرارداد اجاره باشد دوم آنکه ملک مورد اجاره تجاری باشد و نهایتا اینکه مستاجر حتما باید مبلغ ذکر شده را به عنوان سرقفلی پرداخت کند.
همچنین هنگام قرارداد مستاجر و مالک توافق می‌کنند که مالک باید تا زمان مورد توافق با مستاجر، ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد و هر سال با قیمتی منصفانه آن را به مستاجر واگذار کند. اگر با پایان مدت قرارداد مالک تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد باید همان مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند.
سومین مورد هم اینکه در زمان انعقاد قرارداد اجاره مالک توافق کند تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق ندارد مبلغ اجاره بها را افزایش دهد و یا در خواست تخلیه نماید و هر سال نیز ملک را با همان مبلغ به مستاجر واگذار نماید.
در این حالت نیز، مستاجر می‌تواند در صورت تقاضای مالک مبنی بر تخلیه ملک مبلغی را بعنوان سرقفلی بخواهد.
تفاوت سرقفلی با حق کـسب و پیـشه
در تعریف حق کسب و پیشه گفته شده است: «حقی است بـرای مـستأجر، بـازرگان و پیشه‌ور و مطلق کسانی که از طریق اجاره محلی کسب معاش می‌کنند ولو آنکه بـازرگان نـباشند. [این حق] با سرقفلی تفاوت دارد؛ زیرا شهرت تجاری و وجود مشتریان از عناصر سازنده سرقفلی نیست. حق کـسب یـا پیشه تابع تملک منافع مورد اجاره مذکور است؛ یعنی مال تبعی اسـت چـندان که توقیف حق کسب یا پیشه یـا تـجارت بـدون توقیف منافع مورد اجاره علی الاصول درسـت نـیست.»
برای واضح شدن تعدد حق سرقفلی با حق کـسب و پیـشه، تفاوت‌های این دو را به صورت فـهرست‌وار بـیان می‌کنیم:
۱- حـق کـسب و پیـشه تدریجی الحصول است و به عمل مـستأجر بـستگی دارد، ولی حق سرقفلی ثابت الوجود است و به خود ملک قائم است.
۲- مقدار حـق سـرقفلی قابل ضمان است؛ یعنی با ارزیـابی کارشناسی و تعیین ارزش آن، چنانچه ثـبت رسـمی شده باشد، قابلیت ضمان را داراسـت بـر خلاف حق پیشه که این قابلیت را ندارد.
۳- حق سرقفلی هنگام عقد موجود اسـت و اسـقاط آن اسقاط ما لم یجب نیست، امـا حـق پیـشه چون با عـمل مـستأجر به صورت تدریجی حـاصل مـی‌شود، هنگام عقد موجود نیست و اسقاط آن اسقاط ما لم یجب است.
۴- حق سرقفلی قابل انتقال بـه غـیر است، ولی حق کسب و پیشه قابل انـتقال و واگـذاری نیست مـگر در صـورت درخـواست تجویز انتقال منافع و صـدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.
۵- حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مـالی و جـزو اموال غیر منقول تبعی است و بـاتقدیم دادخـواست تـأمین خـواسته یـا تقاضای توقیف از طـریق اجـرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است، ولی حق پیشه قابل توقیف نیست.
۶- حق سرقفلی با تـوافق بـین مـالک و مستأجر تعیین می‌شود، اما حق پیشه بـه حـکم دادگـاه و تـوسط کـارشناس تـعیین می‌شود.
۷- وجهی که در ازای حق سرقفلی پرداخت می‌شود، به مالک یا مستأجر قبلی است، اما وجهی که در ازای حق پیشه پرداخت می‌شود، متعلق به مستأجر متصرف است.
۸- حق سـرقفلی ابتدائاً و پیش از قرارداد اجاره وجود دارد، اما حق پیشه پس از انعقاد اجاره و در طول مدت اجاره به تدریج به وجود می‌آید.
۹- چنانچه ملک در معرض اجرای طرح‌های عمومی شهرداری یا نهادهای دولتی قرار گـیرد، عـلاوه بر ارزش ملک، مبلغی نیز به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت می‌شود، ولی نسبت به حق پیشه، مالک حق مطالبه مبلغی در ازای آن ندارد.
۱۰- درباره مشروعیت فقهی این دو حق گفته شده است کـه بـیشتر فقها حق کسب و پیشه را مشروع نمی‌دانند برخلاف حق سرقفلی که آن را مشروع می‌دانند.
سرقفلی؛ تحلیل ماهیت و احکام آن در فقه امامیه و نظام حقوقی ایران – محسن شیری
بررسی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران – غلامعلی اورنگیان
