ماهیت قانونی حریم املاک

تعریف قانون مدنی از حریم املاک

ماده ۱۳۶ قانون مدنی بیان داشته: حریم مقادیری از اراضی اطراف ملک یا قنات یا نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن، ضرورت دارد. بنابراین طبق قانون قاعده حریم برای کمال انتفاع از املاک وجود دارد و این منطقه ممنوعه همان اراضی اطراف ملک و قنوات آن ها است که به آن منطقه حریم گفته می شود‌.

حریم املاک، چاه ها، چشمه ها و قنات ها چقدر است؟

مقدار و اندازه حریم بر طبق موقعیت طبیعی زمین و به حکم عرف منطقه مورد نظر و مقتضیات آن محل مشخص می‌شود، ولی قانونگذار از نظر اهمیتی که حریم چاه و چشمه و قنات دارد، در موادی از قانون مدنی مقدار آن را به تفصیل تعیین نموده است.

دیوان عالی کشور فواصل و حدود معین و مذکور در مواد ۱۳۷ و ۱۳۸ قانون مدنی را مطلقا ممنوع کرده و ادعای خلاف آن را مسموع ندانسته است. البته انتقاداتی نیز بر این نظر وارد شده است چرا که می‌ تواند حتی در حریم نیز تصرفاتی را داشت که با توجه به اصل ایجاد تصرف متضررانه که در ماده ۱۳۹ ذکر شده است موجب هیچ گونه ضرر و زیان نشود. با این حال معیار اصلی برای تعیین تصرف غیر قانونی در حریم را می توان وجود اماره قانونی ایجاد ضرر برای دارنده حق حریم را در مراجع قضایی بدانیم.

اهمیت کشاورزی در جامعه ایرانی و وجود قنات ها و چاه های فراوان از زمان های بسیار قدیم باعث شده تا قانون گذار برای حریم چاه ها نیز قوانین و قواعدی وضع کنند که در قانون مدنی هم به آن اشاره شده است.

طبق ماده ۱۳۷ قانون مدنی : حریم چاه برای آب خوردن ۲۰ گز و برای زراعت ۳۰ گز است، هر گز نیز تقریبا معادل همان ۱متر است.

قانون گذار برای حریم چشمه ها نیز طبق ماده ۱۳۸ قانون مدنی، این گونه تعیین حدود نموده:

حریم چشمه و قنات از هر طرف در زمین رخوه ۵۰۰ گز و در زمین سخت ۲۵۰ گز است البته اگر مقادیر مذکوره در این ماده و ماده‌ی قبل برای جلوگیری از ضرر کافی نباشد، به اندازه‌ای که برای دفع ضرر کافی باشد به آن افزوده می‌شود. ۵۰۰ گز تقریبا معادل ۵۲۰ متر است و ۲۵۰ گز تقریبا معادل ۲۶۰ متر است.

ماهیت حق حریم

طبق آنچه در ماده ۱۳۹ قانون مدنی به آن اشاره شده:

اصولا حریم یک ملک، در حکم ملک صاحب آن است و هرگونه تملک و یا تصرف در آن، که با آن چه مقصود از حریم است منافات داشته باشد بدون اذن و اراده مالک، امکان پذیر نخواهد بود. بنابراین هیچ کس نمی‌ تواند در محدوده حریم املاک یا چشمه و یا قنات دیگران، چاه یا قنات بکند، البته فراموش نشود، تصرفاتی که موجب ضرر مالک آن ملک نشود از دیدگاه قانونگذار جایز است.

طبق نظر یکی از حقوقدانان برجسته مرحوم دکتر ناصر کاتوزیان، هرچند از جهت منع و ممنوعیت تملک دیگران، حق حریم ماهیتی شبیه به مالکیت دارد و بهره برداری از آن ملک را صرفا در اختیار صاحب حریم قرار می دهد، اما به این دلیل که به تبعیت از آن، مالکیت صاحب آن به ملک دیگری نیز حاصل می شود، می توان حق حریم را نوعی حق ارتفاق خاص دانست که مالک بر اراضی موات و مباح پیدا می کند.

مال موضوع حق حریم

قاعده این است که طبق قانون، حق حریم مخصوص زمینهای موات است و در زمین آباد و دایر اصولا هیچ حقی بدون رضایت مالک آن برقرار نخواهد شد. اما طبق قانون قنوات مقرراتی پیش بینی شده که حریم را در اراضی دایر هم به طور ضمنی پیش بینی نموده است. در رویه قضایی کشور هم تمایل دادگاه ها بر این است که به خاطر حفظ مصالح عمومی و حمایت از حقوق کسانی که سرمایه خود را در راه تهیه آب به کار برده اند،حریم را در زمین های آباد نیز بپذیرند.

نکات مهم و تکمیلی حریم املاک

طبق مواد ۱ تا ۳ قانون قنوات و قانون توزیع عادلانه آن و مفاد قاعده حریم می توان گفت که:

حریم، مخصوص زمین های مباح است و قائل بودن به وقوع حریم در املاک، به این جهت که استثنا محسوب می شود، نیازمند رضایت مالک یا حکم قانون است.
طبق قانون قنوات اگر مالک ملکی، مقداری از زمین های خود را به منظور احداث چاه یا قنات به دیگری بفروشد یا به حکم قانون مجبور به فروش آن شود باید در سایر بخش های زمین رعایت حریم آن را بنماید، خواه در برابر واگذاری این حق عوضی تعیین شده یا نشده باشد.
اگر شخصی مالک چاه یا قنات در املاک دیگران باشد باید حریم آن را رعایت نماید. زیرا یا مالکیت چاه مقدم است یا مالک زمین آن را به صاحب چاه منتقل کرده است. با اینحال مالک زمین می تواند به حریم چاه تجاوز نماید.

روند رسیدگی به دعوی حریم املاک

برای رسیدگی به این گونه دعاوی در دادگاه‌ها نیاز به اظهار نظر کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه های ثبتی با استفاده از ابزارآلاتی چون عکس های هوایی و پلاک های ثبتی برای اظهار نظر و تعیین میزان حریم املاک و تعیین معیار مناسب برای تشخیص حریم است که مقاطع و ارائه دهنده نظر نهایی در این موارد می باشد و رای صادره در این موارد با استفاده از این نظرات مستند خواهند بود.