موسسه حقوقی و داوری عدل پویان زرین قبول انواع پرونده های حقوقی و داوری
۱.دستور تخلیه
فقط در زمانی صادر می شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و در موارد دیگر نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه کرد.
برای درخواست دستور تخلیه باید کلیه شرایط زیر با هم وجود داشته باشند:
ملک موضوع قرارداد مسکونی باشد و در خصوص تجاری دستور تخلیه صادر نمی شود.
قرارداد موضوع دعوا، اجاره باشد و در سایر عقود دستور تخلیه صادر نمی شود.
قرارداد موضوع دعوا سند عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد. در مواردی که با سند رسمی ملک مسکونی اجاره داده شده باشد، نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه کرد.
اجاره نامه مدت داشته باشد.
اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
هر دو نسخه اجاره نامه به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد
دو تن شاهد، هر دو نسخه اجاره نامه را امضا کرده باشند.
مدت اجاره تمام شده باشد.
در صورت وجود همه این شرایط و با ارائه دادخواست تخلیه ملک به شورای اختلاف محل وقوع ملک، دستور تخلیه صادر خواهد شد. اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور برگ اجرائیه ندارد و اصولا طی یک هفته پس از تقدیم تقاضای صاحبخانه، انجام می شود.
پس از ابلاغ اوراق قضایی یا اجرائیه، چنانچه تا ۳ روز مستاجر ملک را تخلیه نکرد و تحویل نداد، دستور تخلیه در روز و ساعت مشخص از سوی مأمور اجرا انجام خواهد شد.
۲. تقاضای حکم تخلیه
حکم تخلیه حکمی است که دادگاه آن را صادر می کند، اما در مورد املاک مسکونی طبق قانون، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. دریافت حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر و تقاضای صدور اجرائیه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری خواهد برد.
تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که در مواردی که نیاز به صدور حکم تخلیه باشد، حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل و دفاعیات طرفین شنیده شود، اما درباره دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نبوده و صرفا با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره صادر می شود.
مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه
با توجه به نوع اجاره، مرجع صدور حکم تخلیه و صدور دستور تخلیه متفاوت است:
– اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی رسمی بوده و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، باید تخلیه ملک مورد اجاره را از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضا کرد. فرایند تخلیه از طریق واحد اجرای اسناد رسمی، کوتاه تر از دادگاه است.
– در قرارداد‌های اجاره املاک مسکونی که با سند عادی انجام شده باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، اقدام به صدور دستور تخلیه می کند که به آن “دستور تخلیه شورای حل اختلاف” می گویند.
– اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی دارای شرایط فوق نباشد، نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را کرد، بلکه باید تقاضای صدور حکم تخلیه کرد که مرجع صالح رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
– اگر قرارداد اجاره در خصوص اجاره املاک تجاری، چه قرارداد رسمی و چه عادی باشد، مرجع صالح رسیدگی به تقاضای تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
